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【住宅ローン】固定金利と変動金利の違いやメリット、デメリットについて改めて勉強してみた

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住宅ローン、変動金利と固定金利のメリットとデメリットを比較
を読んでいたら、
自分の住宅ローンの変動金利タイプについての認識が間違っていたことに気付かされました。

今回は改めて住宅ローンの変動金利についてまとめてみました。

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変動金利についての認識が間違っていた

間違っていた認識について

私が間違っていた変動金利についての認識は、
金利が見直された時の返済額の見直しについてです。

各銀行が住宅ローンの金利を定期的に見直す時に、
それと連動して変動金利も見直され、
銀行の住宅ローン金利の見直しの度に返済額が変わると認識していました。

変動金利の5年後の見直しと返済額の上限125%について

suumoのコチラの記事を読んだ結果、
変動金利の見直しは金利の変動に合わせて毎回変わるのでは無く、
5年毎に1回であり、
金利見直し時の返済額上昇の上限は、
現在の返済額の125%までであるという事を新たに学ぶ事が出来ました。
これは急激な金利上昇があった場合に返済額の上昇をある程度で抑えるという救済措置の様に感じます。

がさらに読み進めると、

金利が上がれば利息は上限なく増えるので、
125%ルールが適用される場合は返済額に占める元金分が圧縮され、
返済しても借入元金がなかなか減らないことになる。

と書いてあり、
ちょっと良くわからなくなりました。

住宅ローン、変動金利と固定金利のメリットとデメリットを比較より引用

変動金利の返済額の125%ルールの元金分について

今度は変動金利の返済額の125%ルールの元金分について調べてみました。

すると、図解住宅ローンというサイト内の変動金利の返済ルール 5年ルールと1.25倍ルールという記事に詳しい図解が掲載されていました。

その図を見てみると、
変動金利では5年毎に金利が見なされ返済額が変わるが、
その5年の中で変動した金利については月々の返済額の内訳が変動しているという事です。

月々の返済額が現在10万円で内訳が元金8万円、利息2万円だとした場合、
もし金利が高くなった時は内訳の利息分が増えて元金7万円、利息3万円、
の様に内訳が変動し元金の返済分が減ってしまうという事になります。

さらに金利上昇のはば大きければ返済額の全てが利息分になったり、
利息分も払いきれずに未払い利息という物が発生してしまいます。

もし未払い利息の状態になってしまうと、
その期間は元金が全く減っていないという恐ろしい現象が起きてしまいます。

そうなってくると今度は、
5年内に変動金利が下がった場合は元金の返済割合が増えて楽になるのか?
と素直に考えますが実際はそんなに甘くありませんでした。

また、おさいふプラスというサイト内の変動金利で住宅ローンを借りた後に金利が下がったのに、なぜ下がらないの?
という記事によると、

基準金利が変わらないと金利は下がりません。
しかも、優遇幅が拡大しても、すでに借りている方は対象外です。
ここは分かりにくいところですよね。
つまり、金利上昇リスクは借主、金利が下がっても下げないのが変動金利です。
ある意味リスクは高い商品です。優遇幅は銀行も拡大しても、基準金利は下げないので、借りるときが勝負ってことです。

変動金利で住宅ローンを借りた後に金利が下がったのに、なぜ下がらないの?より引用

とあり、金利が下がった事は関係ないそうです。

これは非常に怖いなと感じます。

ここまで理解して変動金利を選んだ人ってどれくらいの割合なんでしょうか。

まとめ

未払い利息が発生してしまうような急激な金利上昇は、
現在の金利の動向を見ると可能性は低いと予測されます。

しかし現在の超低金利状態から金利がさらに下がる事もまた考えづらく、
住宅ローンの金利は上がってくるとの見方が大半です。

変動金利の上昇幅が小さければ5年ルールも125%ルールもあるのであまり心配はなさそうですが、
万が一大きな金利上昇が来ると怖すぎて夜も寝られなくなりそうです。

今回変動金利について新たに学んだ事で、
私は固定金利で良かったと改めて実感する事になりました。

住宅購入を考えている皆さんは、
固定金利と変動金利について十分に調べてから、
ライフプランなども考慮しつつ自分にあった金利形式を見つけてください。

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