年収300万円台で借金が有っても家は買える

住宅ローンは年収の何%まで借りられるのか?返済比率(返済負担率)について

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「住宅ローンの返済の割合が年収の何%までなら審査に通るのか」
結構な確率で目にする言葉だと思います。

以前コチラにて書いたように年収や現在の家賃から借りられる住宅ローンの金額についてと、
今回調べてみた返済比率(返済負担率)を合わせて考える事で、
理想の住宅を頭に浮かべつつ、
より現実的な借りられる住宅ローンの金額=買える家の値段が見えてくると思います。

という事で今回は、住宅ローンの返済比率(返済負担率)の目安は? 無理なく返せる額を計算
という記事を元に返済比率(返済負担率)の面から、
住宅ローンを借りられる金額について考えてみたいと思います。

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返済比率(返済負担率)とは

まずは、返済比率についてです。

返済比率(返済負担率)とは、「年収に占める年間返済額の割合」のこと。
住宅ローンの審査で金融機関がチェックするポイントの一つだ。
返済比率(返済負担率)が基準を超えると返済負担が重くなり、
返済が滞るリスクが高まるので、融資が受けられなかったり、借入額を減らされたりする。

理想を全て満たした高い住宅を買おうとしても、
その住宅の金額が年収に対して見合ってなければお金は貸しません、
貸してもココまでですねという基準になります。

では、年収に対しての住宅ローンの返済比率の基準ってどうなっているのでしょうか。

フラット35と民間の住宅ローンの返済比率の基準

まずはコチラの2つの表を見て下さい。

フラット35では年収400万円未満、以上とで基準が設定されていますが、
民間では金融機関によるがフラット35よりも基準が細かく設定されています。

フラット35の基準で見ると、
年収400万円の場合は返済比率(返済負担率)35%以下が基準となっています。
つまり【400万円×35%=140万円】が1年間の返済額の上限になります。

月々の返済額に変換すると【140万円÷12カ月=約11万6千円】が毎月の返済額の上限ということになります。

また、フラット35と民間の住宅ローンを比較すると、

年収別で比較すると、
年収400万円の場合は【フラット35】の方が返済比率が緩く、
年収600万円以上では【民間の住宅ローン】の方が緩くなります。

年収についての注意点としては、

返済比率(返済負担率)の計算式は「返済比率(返済負担率)(%)=年間返済額÷年収×100」となる。
ここでいう年収は、会社員なら社会保険料や所得税などを差し引く前の「税込み年収」だ。
また年間返済額には住宅ローンの毎月返済額やボーナス時返済額だけでなく、
住宅ローン以外の借り入れがあればその返済額も含めるので注意したい。

となっています。

つまり、
車のローンの返済、無担保ローン、カードローン等も年間返済額に含まれてしまうので、
借りられたはずの住宅ローン総額から、
これらのローンの分が引かれてしまいます。

やはり理想は何もローンが無い状態で住宅ローンを検討する事になります。

適用金利と審査金利

金融機関が利用者の年収と住宅ローンの希望額を返済比率で審査する場合には、
適用される金利で計算するのか、
審査用の金利で計算するのかの2パターンがあります。

また、2017年11月現在は変動型などで借りると金利が1%未満の場合が多い超低金利なのだが、
そのままの金利で審査されるとは限らないという。
「各金融機関では、審査のための金利を設けているケースが一般的です。
返済の途中で金利が上がったときに返済が滞らないように、金融機関がリスクヘッジしているのです」
返済比率(返済負担率)を計算するときの金利が実際の適用金利か、審査金利かによって、
同じ年収でも借りられる額が変わってくる。

これがどういう事になるか、
・年収600万円
・返済期間35年
・年収負担率35%
の条件でで計算したサンプルが下の表となります。

適用金利である年0.625%で計算すると約6600万円まで借りられますが、
審査金利が年3.0%だとすると4540万円と、
2000万円を超える差が出てきます。

適用金利も審査金利も各金融機関によって違ってきますが、
ここまでの差が出ると選べる物件にも大きな影響が出ます。

適用金利が現在の超低金利状態なら審査金利も安いはず、
とは断言できません。

が、適用金利が高い時よりは審査金利も低いと思われます。

住宅購入に動くには今がチャンスかもしれません。

甘い考えにはなりますが、
審査金利が低い時期なら借りられる住宅ローンも多くなり、
理想に近い住宅を手に入れられるチャンスも広がります。

まとめ

ここまで返済比率や、
それによって見えてくる借りられる住宅ローンの金額について書いてきましたが、
重要なのは住宅ローンを借りた後の返済になってきます。

年収だけ見て買える(借りられる)限界の住宅ローンを契約してしまうと、
返済が苦しくなる場合が出てきてしまいます。

※私の場合は就業不能状態という事態がまっていました。
詳しくはコチラを見て下さい

少なくとも以下の様なライフプランを立てる事が重要になります。

例えば今払っている家賃が12万円で住宅購入用などに月々5万円を貯蓄していたとしよう。
購入後のマンション管理費などのランニングコストが月額3万円、
今後の教育費などに必要と考えられる貯蓄が同5万円とすると、
「毎月返せる額」は以下のようになる。

今の家賃12万円+今の貯蓄5万円-今後のランニングコスト3万円-今後必要な貯蓄5万円=毎月返せる額9万円

月々9万円の返済でいくら借りられるかというと、
例えば金利を年1.36%(2017年10月の【フラット35】の金利の一例)、
返済期間35年で計算すると約3000万円だ。

理想の住宅をを追いつつも、
将来的に無理の無い返済額の住宅ローンが組める。

その為に考える事は沢山ありますがココが頑張り時です、
土地や物件探しだけでなく、
住宅ローン探しも頑張りましょう。

※本文中の引用部分と表は全て住宅ローンの返済比率(返済負担率)の目安は? 無理なく返せる額を計算から引用しています。

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