住宅ローンの契約までの道のりは車のローン等より、
はるかに手間の掛かる物です。
自分がそれを知ったのは、
住宅購入について行動を起こし始めてからでした。
住宅ローンについて全くの知識の無いままだと、
ローンの審査などの手間がかかる事をこなしているだけで非常に疲れます。
事前に情報を手に入れておけば、
心の準備が出来ているので手間の掛かる作業も少しは楽になるかもしれません。
私が調べた事を書いていきますので参考にしていただければ幸いです。
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住宅ローン概要
住宅ローンは、
家の値段の金額を銀行に申請するシステムにはなっていません。
なんと以下の様に、
物件毎に住宅ローンを申請しないといけないのです。
※上記は建売住宅の場合の住宅ローン申請のイメージです。
注文住宅の場合は土地・建物を別々に購入するので、
住宅ローンも土地・建物それぞれ別々で組むケースと、まとめて組むケースがある様です。
さらに、使用用途は住宅に関係する費用に限られています。
物件の値段にプラスして返済中の借金分も借りて、
ローンを1個にまとめちゃおうなんてのは上手く行かないです。
実際に「物件+諸経費+返済中のローン」の金額で仮審査してみた事もありますが、
全くと言って良いほど借り審査に通りませんでした。
物件の値段は住宅サイトに乗っている位なので当然銀行でも簡単に調べられます、
希望額が物件の値段より異常に高ければ不振に思われてしまうでしょう。
単純に年収に対して借り入れ希望額が大きすぎただけかもしれませんが…
仮審査と本審査
住宅ローンには２段階の審査があります。
１．仮審査
候補物件、氏名・年齢・雇用形態・年収等の個人情報、現在の借り入れ状況等を、
提出しての事前審査です。
「仮」と付く位なので私達の申請内容が正しいと仮定し、
以下のような条件に当てはめて審査している様です。
・年収と融資希望額とのバランス
・返済完了時の年齢
・返済中の借金の状況
但し、いくら住宅ローンを融資して欲しいからといって、
借金等の不利な情報を隠して仮審査通過しても、
後述の本審査で必ずマイナスに働くので絶対に正しい情報で申請しましょう。
そのためには借金の残高をしっかり確認しておきましょう。
２．本審査
仮審査通過後に申請内容に対して信用機関等を通して行われる詳細な調査です。
怖い事にローンの借り入れ状況や返済状況、
延滞履歴なんかもバッチリ調べられてしまうそうです。
※ローンの延滞歴などは信用機関に３～５年は保管されているそうです。
今回契約した銀行の担当者や仲介業者さんが言うには、
倒産した・解雇された・転職した・新たにローン組んでしまった場合くらいですよ」
私が返済中の借金が340万あってなおかつ延滞歴もありながら
住宅ローンの融資を受けられた所を見ると、
これらの発言の信憑性も増す気がしますね。
仮審査を申し込むタイミング
仮審査申し込みの流れにはいくつかパターンがあります。
おもな４つのタイミングについて説明します。
a.見学したい(欲しい)と思える物件候補も決まっていない状態で申し込む
予算内の物件情報を片手にどこの銀行でも良いのでガンガン申し込みましょう。
私はこのタイミングで金利とかは考えずに、
住宅ローン比較サイトに出てくるネット銀行へ試しに数件仮審査申し込みました。
ただし物件の値段+返済中のローン分の金額、2500万円～3000万円で申しこんだので
軒並み仮審査通りませんでした。
b.見学したい(欲しい)と思える物件候補は決まったが、見学はまだ行っていない状態で申し込む
このパターンでも対象の物件情報を元にどこの銀行でも良いので申し込みましょう。
私はこのタイミングでも2000万円+諸経費の2250万円で
前述の数件のネット銀行に加えて地域の銀行に仮審査申し込みました。
※何度か仮審査に申し込んで断られると、借りれそうな金額の上限がリアルに予測出来てきます。
私は物件価格の上限としていた2000万円でも無理になってきたなと確信し始め、
2000万円切る物件なんてあるのか不安になり始めました。
この段階で2250万円の融資申請でも仮審査に通りませんでしたが、
とある銀行から現在の借り入れ状況のままでも1800万円なら融資が見込めると言われました。
※実際に組んだ住宅ローンは1850万円でした。さすがにお金プロの見積もりは正確です。
c.欲しい物件が決まったが、仮契約はしていない状態で申し込む
欲しい物件が決まったのなら迷っている時間はありません。
対象の物件情報を元に全国規模の銀行だけでなく、
地域の銀行にも申し込みましょう。
なぜなら、家は思ったよりもすぐに売れてしまうからです。
見学した物件が次の日には契約されてしまっていたケースもあります。
d.仮契約時に仲介業者さんを通して申し込む
仲介業者さんと付き合いのある銀行、信金に申し込みます。
私の場合はc.d.のケースが同日に発生しました。
ここでは仲介業者さんの指示に従って、地域最大の銀行、信金、ろうきんへ仮審査申し込みをしました。
結局自分で行った仮審査申し込みはこの時点で全滅でした。
d.以外のタイミングで仮審査に通れば私よりも遥かにストレスフリーで住宅購入に突き進めます(笑)
自分で実施した仮審査が通っていれば、すぐにそれを仲介業者さんに伝えて、
本審査申請と物件の仮契約・本契約との段取りを取ってもらいましょう。
【参考】
私の場合の住宅ローン審査の進行順
物件仮契約＆住宅ローン仮審査申し込み
↓
仮審査通過
↓
物件本契約
↓
住宅ローン本審査申し込み
↓
本審査通過
この進行が一般的かはわかりませんが、
本審査通過の連絡が来るまではかなりのストレスを感じる事になります。
私は胃が痛くなるレベルでストレスを感じました。
仮審査を申し込んでみよう
ここまで色々書いて不安を煽ってしまったかもしれませんがいよいよ仮審査申し込みです。
物件の情報があれば仮審査はすぐに出来ます。
申請には書類とネット申請の２種類がありますが、断然ネット申請がおすすめです。
ネット銀行は当然ですが、多くの銀行でＷｅｂ上での申請手続きが出来ます。
書類での申請も記入内容は同じですが、
用紙を貰うために銀行の店舗を訪れたりするのは結構面倒くさいです。
ネット申し込みなら時間に制限はないので、ネット申請できる銀行で仮審査申し込みましょう。
※どの銀行でも同じ様な内容を入力します。
初めて申請する時に入力した情報をテキストメモ等に入力し、
パソコン・スマホに保存しておきましょう。
次からの申請でコピペすれば済むので非常に便利です。
※住宅ローン仮審査一括申請用のアプリなんてのもあります。
私も使用して仮審査を申請しました、アプリのダウンロード後の使い方は以下の通りです。
１.個人情報をあらかじめ入力しておく
２.アプリ内から提携している金融機関の仮審査申請ページへ移動する
３.後は指示に従えば入力してある情報を自動で該当する箇所へ入力してくれる
割と便利なアプリですが、銀行毎に独自の項目があるのでそこは手入力になります。
審査結果の連絡は電話だったり、書面の郵送だったりします。
申し込み内容の確認の電話がある銀行もあるので、
各銀行のローンセンターの電話番号を登録しておくと良いと思います。
↓↓アプリの使い方の詳細については下記記事を参考にして下さい。↓↓
終わりに
住宅ローンの仮審査申し込みと言うと契約が動き出す感じがして怖くて、
凄い手間の掛かる作業だと考えてはいませんか？
私はそうでした(笑)
ネットでの仮審査申し込み自体は1つの銀行に対して20分位で終わります。
やってみるとそんなに大変ではありません。
是非とも早めに仮審査に申し込んで、
住宅購入へ1歩を踏み出してみてください。
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